Ortaklığın giderilmesi davası, taşınır veya taşınmaz mala elbirliği veya paylı mülkiyet şeklinde ortak olanlar arasında mevcut olan birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, tarafları için benzer sonuçlar doğuran bir dava türüdür. Ortaklığın giderilmesi davası incelenmeden önce elbirliği mülkiyeti ve paylı mülkiyetin incelenmesi gerekmektedir.
Mülkiyet Hakkı Nedir?
Mülkiyet hakkı, malike hakkın konusu olan eşyayı kullanma, yararlanma ve tasarruf yetkisi veren sınırsız ve tam ayni haktır. Mülkiyete konu eşya üzerinde tek kişi malik olabileceği gibi birden fazla kişi de malik olabilir. Mülkiyet, tek başına veya birlikte mülkiyet olmak üzere ikiye ayrılır. Birlikte mülkiyet ise kendi içinde paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti olarak ikiye ayrılır.
Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Nedir?
TMK md.688’de paylı mülkiyet şöyle tanımlanmıştır: “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir. ” Paylı mülkiyette (müşterek mülkiyet) mülkiyet hakkına birden fazla kişi sahip olmasına rağmen eşya üzerinde tek bir mülkiyet hakkı mevcuttur. Paylı mülkiyete konu eşya maddi olarak bölünmüş değildir. Bu nedenle paydaşlar eşyanın tamamı üzerinde belirli paylarla maliktirler. Paylı mülkiyet kanundan doğabileceği gibi bir hukuki işlem ya da sözleşmeden de doğabilir.
TMK md.701’de elbirliği mülkiyeti “Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde hak sahiplerinin belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Elbirliği mülkiyeti, kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler kapsamında kurulabilir” şeklinde tanımlanmıştır. Paylı mülkiyetten farklı olarak elbirliği mülkiyetinde her bir ortak eşyanın tamamına maliktir. Tek bir mülkiyet söz konusudur ancak ortakların belirli bir payı yoktur. Elbirliği mülkiyetinde ortaklığın kapsamını doğrudan kanun veya kanunda öngörülen sözleşme tipi belirler. Ortakların hak ve yükümlülükleri de kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeyle belirlenir.
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası ancak birlikte mülkiyete yani paylı veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınır ve taşınmaz mallar için söz konusudur. Tam mülkiyete tabi taşınır ve taşınmaz mallar için ortaklığın giderilmesi davası açılamaz. Ortaklığın giderilmesi davasının sonuçlanması ile ortaklar/paydaşlar arasındaki hukuki ilişki sona erer ve birlikte mülkiyetten kişisel mülkiyete geçilir. Ortaklar aralarında anlaşma sağlayarak da birlikte malik oldukları malı paylaşabilirler. Ortaklar arasında ortaklığın giderilmesine yönelik anlaşma sağlanamadığı takdirde ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Uygulamada genellikle miras ortaklığı sebebiyle mirasçıların açtığı bir dava olmakla birlikte paylı veya elbirliği mülkiyetin mevcut olduğu diğer hallerde de açılabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler, Kime Karşı Açabilir?
Birlikte mülkiyete tabi malın ortaklarından(paydaşlarından) herhangi birisi tek başına ya da birkaçı birlikte bu davayı açabilir. Dava açan taraf, dava konusu taşınır veya taşınmazın tüm ortak veya paydaşlarını (davacı olanlar hariç) davalı olarak göstermelidir. Paydaşlardan davadan önce veya dava sırasında ölenler varsa onlara ait veraset ilamı alınarak mirasçılarının davaya dahil edilmesi gerekmektedir. Bu davada tüm paydaşların yer alması yani taraf teşkilinin sağlanması gerekir. Taraf teşkilinin sağlanmaması Yargıtay’a göre bozma sebebidir.
“…Somut olaya gelince, davalı A.. I..’ ın yargılama sırasında 01.06.2013 tarihinde vefat ettiği, ilgilinin mirasçılık belgesinden anlaşılmıştır. Bu durumda mahkemece, davalı A.. I..’ın mirasçılık belgesinde adı geçen tüm mirasçılarının davaya dahil edilmesi, mirasçılara usulüne uygun dava dilekçesinin tebliğ olunması ve taraf teşkili sağlandıktan sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, taraf teşkili sağlanmadan yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir…”( Y14HD,E.2014/3867,K.2014/7849,11.06.2014)
Haciz Alacaklısı Ortaklığın Giderilmesi Davası Açabilir Mi ?
“…Borçlunun elbirliği halinde ortak olduğu taşınmazlarda borçlu ortağın alacaklısı icra hakimliğinden İcra İflas Kanununun 121. maddesine göre alacağı yetki belgesine dayanarak borçlunun ortağı olduğu taşınmaz için ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bunun için icra hakiminden yetki belgesi alınması zorunludur. İcra hakiminden yetki belgesi almadan doğrudan doğruya veya yetkisi olmayan icra müdürünün verdiği yetki belgesine dayanılarak dava açılması halinde dava hemen reddedilmeyip davacı tarafa icra hakiminden yetki belgesi almak üzere süre verilmelidir. İcra mahkemesinden alınan yetkiye dayalı olarak açılan davalarda kural olarak borçlu ortağın mülkiyet hakkının elbirliği mülkiyetine konu olması gerekir. Bu şekilde açılacak davalarda borçlu ortak (paydaş) dahil tüm ortakların (paydaşların) davaya dahil edilmeleri zorunludur… ” (Y14HG, E.2019/3088, K.2019/7945,27.11.2019)
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme ise üzerindeki ortaklığın giderilmesi istenilen eşya taşınmaz ise taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi kesin yetkilidir. Taşınır mallar açısından ise yasada öngörülen genel yetki kuralları geçerli olacaktır. Bu durumda taşınır mallar açısından HMK md.6 uyarınca davanın açıldığı tarihte davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkili mahkeme olacaktır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre
Ortaklığın giderilmesi davası açmak için herhangi bir hak düşürücü süre olmadığı gibi, tarafların bu konudaki talepleri için de zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Ortak, dilediği zaman ortaklığın giderilmesi davası yoluyla eşya üzerindeki ortaklığın sona erdirilmesini isteyebilir. Bu hususa ilişkin tek zamanaşımı süresi ise ortaklığın giderilmesi talepli açılan bir davada bu doğrultuda verilen kararın kesinleşmesinden itibaren 10 yıl içerisinde paylaşmanın talep edilmesi gereklidir. 10 yıl içerisinde talep edilmemesi halinde yeniden ortaklığın giderilmesi talepli bir dava açılabilir.
Ortaklığın Giderilmesinin İstenemeyeceği Durumlar Nelerdir?
Kanun koyucu bazı durumlarda ortaklığın giderilmesi davasının açılamayacağını hüküm altına almıştır. TMK md. 698 hükmüne göre ortaklığın giderilmesinin talep edilemeyeceği haller şu şekildedir:
Hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. (TMK md.698/1) Bazı durumlarda ortak mülkiyetteki mal belirli bir amaca özgülenmişse bu özgüleme devam ettiği süre boyunca ortaklığın giderilmesi istenemez. . Örneğin bir taşınmaz üzerinde aile konutu şerhi varsa bu şerh ortaklığın giderilmesine engel teşkil eder. Konuya ilişkin örnek bir Yargıtay kararı aşağıdaki gibidir:
“…Dava konusu taşınmaza aile konutu şerhi konulduğuna göre artık bu şerh, ortaklığın giderilmesine engel teşkil eder. Tapu kaydındaki aile konutu şerhi terkin edilmediği müddetçe ortaklığın giderilmesine karar verilmesi mümkün olmadığından mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir…” (Y14HD, E.2016/12589, K.2020/266, 13.01.2020)
Paydaşlar ortaklığın devamı için idame-i şuyu sözleşmesi yapabilirler. Bu sözleşme paylaşma isteme hakkının kaldırılması sözleşmesidir. Bu durumda ortaklığın giderilmesi isteminde bulunulamaz. Ancak yine TMK Md. 698/2 hükmüne göre, paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ve paylaşmayı istemenin sınırlandırılmasına dair sözleşmeler resmi şekle tabidir. Bu sözleşmeler tapu siciline şerh de verilebilir ancak verilmesi zorunlu değildir. Menkullerde ise sözleşmenin yazılı olması yeterlidir. Tarafların 10 yıldan fazla süre ile idame-i şuyu sözleşmesi yapmaları halinde sözleşmenin 10 yılı aşan kısmı geçersiz olacaktır.
“…Olayımızda; davada taraf olan tapu paydaşı üç kişi, yukarıda açıklanan Türk Medeni Kanununun 698/2. maddesi hükmü uyarınca noterde yapılmış olan hukuki işlemle on yıl süre ile ortaklığı devam ettirme konusunda yükümlülük altına girmişlerdir. Paydaşlar bu şekilde yapmış oldukları anlaşma ile bütün paydaşların paydaşlıktan çıkma hakkını durdurmuş, başka bir deyiş ile dondurmuş sayılırlar. Bu durumda davacının, karşı çıkılmayan şuyuun idamesi sözleşmesinin varlığını bilmesine rağmen, paydaşlığın giderilmesi davasına devam ederek, talebi doğrultusunda satış kararı verilmesini istemesi usul ve yasaya aykırı olduğundan mahkemece davanın reddine karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir…” ( Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi , E.2009/11824 , K. 2010/2878, 16.03.2010)
TMK md. 698/3’te ortaklığın giderilmesi davalarının uygun olmayan zamanlarda açılamamasına ilişkin ayrı bir hükme yer verilmiştir. Bu hüküm gereğince, paylaşmanın paydaşlar için zararlı olduğu zamanlar, uygun olmayan zamanlar olarak değerlendirilir ve somut olayın özellikleri de dikkate alınarak uygun olmayan zamanlar davaya bakan hakimin takdiriyle TMK madde 2’de yer alan dürüstlük kuralına göre belirlenir. Uygun olmayan zamanda yapılacak paylaşma istemi reddedilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Paylaşım Biçimleri
Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesine göre paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.
Ortaklığın Aynen Taksim Suretiyle Giderilmesi
Aynen taksim; ortaklığın giderilmesi davalarında dava konusu malın parçalara ayrılarak ve paydaşlar arasında paylaştırılarak ortaklığın giderilmesidir.
Aynen paylaştırma yoluna gidilebilmesi için paydaşlardan herhangi birinin aynen paylaşmayı istemesi yeterlidir. Ortaklığın giderilmesi davaları taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalar olduğu ve bu davalarda davalı da davacı gibi aynı haklara sahip bulunduğu için aynen paylaşmayı isteyen tarafın davacı ya da davalı olmasının bir önemi yoktur. Bundan dolayı davacının satış suretiyle paylaşma istemesi, davalının aynen paylaşma istemesine engel oluşturmaz. Paydaşlardan herhangi birinin ortaklığın aynen paylaşma yoluyla giderilmesini istemesi ve taşınmazın aynen bölünmesi mümkün olması durumunda, aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilmesi gerekir. Çünkü ortaklığın giderilmesi davasında paylaşma biçimi olarak öncelikli tercih edilecek yol, aynen taksimdir.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca hâkim taleple bağlıdır. Talep edilmeyen bir konuda inceleme yapıp, karar vermesi mümkün değildir. Taşınmazın aynen taksiminin talep edilmesi ve taksiminin mümkün olmadığı bilirkişi raporu ile belirlenmesi durumunda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekir. Satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilemez.
Paydaşlığın giderilmesi davalarında mahkemece malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için taşınmazın yüz ölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ve tarım arazilerinin niteliği ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez. Keza paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz.
Aynen bölünerek paylaştırmanın (taksimin) mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır. Paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hâkim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez.
Aynen bölünerek paylaştırma (taksim) halinde teknik bilirkişiye ifraz projesi düzenlettirilerek bu projeye göre taşınmaz belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde ise ilgili belediyeden, belediye dışında ise İl İdare Kurulundan bölüşmenin (taksimin) mümkün olup olmadığı sorulur.
Belediye Encümeni veya İl İdare Kurullarınca 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili Yönetmelik hükümlerine uygun bulunması halinde onaylanması gereken ifraz projesinde kimlere nerelerin verileceği, bu konuda paydaşlar aralarında anlaşamazlarsa hakim huzurunda kura çekilerek belirlenir.
Ortaklığın Satış Suretiyle Giderilmesi
Mal üzerindeki ortaklığın giderilmesinde; taraflardan herhangi birinin aynen taksim talep etmemesi, talep olmasına karşın malın aynen taksime elverişli olmaması veya paylı malın bölünmesiyle beraber önemli ölçüde değer kaybı yaşanacaksa, açık artırma suretiyle satışa hükmedilerek ortaklığın giderilmesine karar verilir. Taşınmaz malın satışı, mahkeme aracılığıyla değil satış memurluğu veya icra dairesi aracılığıyla yapılır. TMK madde 699/3 uyarınca, satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların oybirliği ile anlaşmasına bağlıdır. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi durumunda, satış işlemleri 2004 sayılı İcra İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır.
Satışına karar verilen taşınmaz; paylı mülkiyet hükümlerine konu ise satış bedelinin paydaşların tapudaki payları oranında, elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olması halinde satış bedelinin mirasçılık belgesindeki paylar oranında hem paylı hem de elbirliği mülkiyeti halinin bir arada bulunması halinde ise satış bedelinin tapudaki ve mirasçılık belgesindeki paylar nazara alınarak satış bedeli paydaşlar arasında bölüştürülür.
Ortaklığın satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç vs. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara (ortaklara) ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara (ortaklara) dağıtılır.
“…Somut olaya gelince; dava konusu 3559 parsel sayılı taşınmaz üzerinde 1 adet, bina 1 adet depo ve çeşitli ağaçların bulunduğu, söz konusu muhdesatlardan sadece binanın paydaşlardan …’a ait olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Bu durumda mahkemece dairemizin yukarıdaki ilkeleri doğrultusunda ek rapor alınarak binanın değeri arzın ve muhdesatın toplam değerine oranlanmak suretiyle belirlenecek oranın muhdesat sahibi paydaş …’a geri kalan bedelin ise payları oranında paydaşlara dağıtılmasına karar verilmesi gerekir…” (Y14HD,E.2015/1192, K.2016/2304, 26.02.2016)
Paylaştırılması istenen taşınmaz malın tapu kaydında üçüncü şahıs lehine haciz şerhi, ipotek kaydı ve iştira şerhi gibi kayıtlar bulunması halinde davaya konu olan taşınmazın takyidatları ile birlikte satılması zorunludur.
Kat Mülkiyeti Kurulmak Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
634 sayılı KMK md.10 uyarınca; Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hâkim, o gayrimenkulün mülkiyetinin 12’nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiilî durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması , yapının tümünün kargır olması ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir. Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.
