Geçit hakkı; genel yola bağlantısı bulunmayan veya bulunsa bile bu yol ile ihtiyacı karşılanmayan taşınmazın malikinin, genel yola bağlantısı bulunan komşu taşınmaz üzerinden bedelini ödeme sureti ile yol elde etmesi anlamına gelir. Zorunlu geçit bazı durumlarda tarafların anlaşması ile olabileceği gibi mahkeme kararı ile de tahsis edilebilmektedir. Kanun koyucu, geçit hakkına ilişkin düzenlemeyle, genel yola bağlantısı olmadığı için hak kayıplarına uğrayan kişinin hakkını korumayı amaçlamıştır. Hak sahibinin, bu hakkını kullanarak irtifak hakkı kurulmasını istemesi ile yükümlü taşınmaz maliki irtifak hakkı kurma borcu altına girmektedir. Ancak geçit hakkı kişiler lehine değil, taşınmaz leh ve aleyhine kurulur.

 Mülkiyet hakkını kanundan dolayı sınırlayan bir irtifak hakkı olan zorunlu geçit hakkı, kurulma zorunluluğunun sebebini kanundan almaktadır. Ancak bu hakkın kurulması talebe bağlı olup, kanun ile kendiliğinden doğmamaktadır. Geçit hakkı, eşyaya bağlı ayni bir hak olup, lehine ve aleyhine geçit hakkı kurulan taşımaz malikleri sonradan değişse dahi, bu hakka dayalı talep; lehine geçit hakkı tesis edilen taşınmazın yeni maliki tarafından, aleyhine geçit hakkı tesis edilen taşınmazın yeni malikine karşı ileri sürülebilecektir. 

Zorunlu Geçit Hakkı Nedir?

Bu tür davalar ülkemizde arazi düzenlenmesinin sağlıklı bir yapıya kavuşmamış olması ve her taşınmazın yol ihtiyacına cevap verilmemesi nedeniyle zorunlu olarak açılmaktadır. Geçit hakkı verilmesiyle genel yola bağlantısı olmayan veya yolu bulunsa bile bu yol ile ihtiyacı karşılanamayan taşınmazın genel yolla kesintisiz bağlantısı sağlanır. Uygulama ve doktrinde genellikle bunlardan ilkine “mutlak geçit ihtiyacı” veya “geçit yoksunluğu”, ikincisine de “nispi geçit ihtiyacı” ya da “geçit yetersizliği” denilmektedir.

Zorunlu geçit kanuni dayanağını oluşturan 4721 Sayılı TMK madde 747’de;

“Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir. Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır. Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.” şeklinde açıklanmıştır. 

Geçit hakkı bakımından düzenlenen bu hükmün iyi anlaşılabilmesi için “yol” kavramının ne anlama geldiğini doğru anlaşılabilmesi gerekir. Yol, umuma açık olarak belirtilmiş ve bu bakımdan genel yol kavramı anlatılmak istenmiştir. Lehine zorunlu geçit kurulan taşınmazın malikinin bu hak karşılığında taşınmazından yararlandığı komşusuna bir bedel ödemesi gerekir. Bu hak bakımından ödenecek bedelin hukuki niteliği tazminat değil denkleştirme ücretidir. Çünkü tazminat, bir haksız fiil sonucunda doğacak zararın karşılığıdır. Ancak burada haksız fiil neticesinde doğan bir zarar söz konusu değildir.

Geçit Hakkı Davasının Tarafları Kimlerdir?

Zorunlu geçit hakkı davasında davacı, lehine geçit hakkı tahsis edilmek istenen taşınmazın tapu kaydındaki gerçek veya tüzel kişi malikidir. Geçit hakkı verilmesine ilişkin davalarda, bu hak taşınmaz leh ve aleyhine kurulacağından leh ve aleyhine geçit istenen taşınmaz maliklerinin tamamının davada yer alması zorunludur. Ancak, lehine geçit istenen taşınmaz paylı mülkiyete konu ise dava paydaşlardan biri veya birkaçı tarafından açılabilir. Taşınmaz, elbirliği mülkiyeti hükümlerine tâbi ise bu durumda zorunlu dava arkadaşlığı söz konusu olacağından lehine geçit hakkı tesis edilecek taşınmazın tüm maliklerinin dava açması veya açılmış olana davaya onay vermesi gerekecektir.

Davalı ise aleyhine geçit hakkı kurulacak taşınmazın malikidir. Taşınmazın paylı veya elbirliği mülkiyetine tâbi olması durumunda tüm maliklerin davada yer alması gerekmektedir.

Geçit Hakkı Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme 

 Zorunlu geçit hakkı davası “tam bir bedel karşılığında” talep edilebileceğinden, konusu malvarlığını teşkil eden bu davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise davaya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. 

Geçit Hakkı Davasının Şartları Nelerdir?

Geçit irtifakı kurulmasının talep edilebilmesi için bazı koşulların varlığı aranmaktadır. Kanun maddesinde açıkça ifade edildiği üzere: 

• Talepte bulunacak kişinin geçit irtifakından yararlanacak taşınmazın maliki olması gerekmektedir.
• Lehine geçit hakkı tesis edilecek taşınmaz ile aleyhine geçit hakkı tesis edilecek taşınmazların tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete konu olması gerekmektedir. Sahipsiz ve yararı kamuya ait olan yerler geçit hakkına konu olamaz. 
• Komşusundan geçit hakkı talebinde bulunacak olan malikin taşınmazından ana yola geçiş bulunmaması veya bir geçiş bulunmaktaysa da mevcut ihtiyacı karşılamıyor olması gerekmektedir.
• Geçit hakkı, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşu taşınmaz malikinden daha sonra bundan en az zarar görecek olan taşınmaz malikinden istenmelidir.  
• Lehine geçit tesis edilecek taşınmaz maliki, zorunlu geçide katlanma yükümlülüğü altında bulunan taşınmaz malikine, fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi gereğince mahkemenin belirleyeceği bedeli ödemesi gerekmektedir. 
• Taşınmaza ilişkin olarak geçit hakkı tanınmasının elzem olması, objektif kıstaslar dikkate alındığında gereklilik mevcut olmalıdır. 

Geçit Hakkı Davasında Hangi Hususlara Dikkat Edilmelidir?

Mahkemece uygun geçit yeri saptanırken öncelikle taraf yararlarının gözetilmesi gerekir. Zira, geçit hakkı taşınmaz mülkiyetini sınırlayan bir irtifak hakkı olmakla birlikte, özünü komşuluk hukukundan alır. Bunun doğal sonucu olarak yol saptanırken komşuluk hukuku ilkeleri gözetilmelidir. Geçit gereksiniminin nedeni, taşınmazın niteliği ile bu gereksinimin nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı davacının subjektif arzularına göre değil objektif esaslara uygun belirlenmeli, taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel bir ilke olan “fedakarlığın denkleştirilmesi” prensibi dikkatten kaçırılmamalıdır.

Geçit hakkı kurulması davalarında amaç, genel yola bağlantısı olmayan taşınmazların yolla bağlantısının sağlanmasıdır. Bundan dolayı, geçit kurulurken ihtiyaç içinde olan taşınmazdan genel yola ulaşıncaya kadar aradaki bütün taşınmazlar üzerinden ve taşınmazların leh ve aleyhine geçit kurulacak şekilde kesintisiz olarak genel yola bağlanması sağlanmalıdır. Buna uygulamada “kesintisizlik ilkesi” denilir.

Geçit isteğine ilişkin davalarda uygulanan fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesi gereğince herhangi bir engel bulunmadığı takdirde öncelikle yüzölçümü daha büyük olan taşınmazlardan geçit hakkı kurulması tercih edilmelidir. Mümkün olmadığı takdirde diğer alternatifler üzerinde durulmalıdır.

Uygun güzergâh saptanırken önemle üzerinde durulması gereken diğer bir yön ise, aleyhine geçit kurulan taşınmaz veya taşınmazların kullanım şekli ve bütünlüğünün bozulmamasıdır. Şayet başka türlü geçit tesisi olanaklı değil ise bunun gerekçesi kararda açıkça gösterilmelidir.

Yararına geçit kurulacak taşınmazın tapuda kayıtlı niteliği ve kullanım amacı nazara alınarak özellikle tarım alanlarında, nihayet bir tarım aracının geçeceği genişlikte (emsaline göre 2,5-3 m.) geçit hakkı tesisine karar vermek gerekir. Bu genişliği aşan bir yol verilmesinin zorunlu olduğu hallerde, gerekçesi kararda dayanakları ile birlikte gösterilmelidir.

Saptanan geçit nedeniyle üzerinden yol geçecek taşınmaza “ yükümlü taşınmaz” denir. Geçit hakkı verilmesine ilişkin davalarda, saptanan geçit nedeniyle yükümlü taşınmaz malikine ödenmesi gereken bedel taşınmazın niteliği gözetilerek uzman bilirkişiler aracılığı ile objektif kıstaslar esas alınarak belirlenmelidir. Bu bedel de hükümden önce depo ettirilmelidir. 

Bedelin belirlenmesinden sonra hüküm tarihine kadar taşınmazın değerinde önemli derecede değişim yaratabilecek uzunca bir süre geçmiş veya bedel tespitinden sonra yörede taşınmazın değerini artıracak değişiklikler meydana gelmiş olabilir. Bu gibi durumlarda mülkiyet hakkı kısıtlanan taşınmaz malikinin mağduriyetine neden olmamak ve diğer tarafın hakkın kötüye kullanılması sonucunu doğuracak olası davranışlarını önlemek ve fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi gereğince hüküm tarihine en yakın tarihteki gerçek değer olarak belirlenmesi gerekmektedir.

Geçit hakkı davalarında davanın niteliği gereği yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılması gerekir.

Geçit Hakkının Sona Erdiği Durumlar 

Zorunlu geçit hakkı TMK’nın 783. maddesine göre tescilinin terkini suretiyle  veya yüklü ya da yararlanan taşınmazın yok olmasıyla sona erer.

Lehine geçit hakkı tesis edilen taşınmaz maliki TMK’ nın 1014.  maddesinde belirtilen usul çerçevesince yazılı beyan ile Tapu Müdürlüğü’nden bu hakkın terkinini isteyebilir.

Aleyhine geçit hakkı tesis edilen taşınmaz maliki de mahkeme yolu ile geçit hakkının kaldırılmasını isteyebilir. Bu durum TMK m. 785/f. 1 hükmünde açıkça düzenlenmiştir. Buna göre geçit hakkı, lehine geçit hakkı tesis edilen taşınmaz malikine artık bir yarar sağlamıyorsa veya yüküne oranla çok az bir yarar sağlıyorsa, geçit hakkının mahkeme yolu ile kaldırılması istenebilecektir. 

Geçit hakkı tesis edilen taşınmazın, sel baskını, heyelan ve benzeri sebeplerle yok olması durumunda ise geçit hakkı kendiliğinden ortadan kalkar. Ancak bu hüküm taşınmazın tamamen ve sürekli yok olma durumlarında geçerli olup; kısmen de olsa geçidin sağlanabileceği bir alan kalmışsa veya ırmak yatağının geçici olarak değişmesi gibi süreklilik arz etmeyen bir durum söz konusu ise geçit hakkının ortadan kalktığı söylenemez.

Geçit hakkı, yararlanan ve yükümlü taşınmazlardan birinin veya her ikisinin kamulaştırılmasıyla ortadan kalkar. Yükümlü taşınmazın kamulaştırılmasıyla bu taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı son bulduğundan, söz konusu taşınmaz üzerinde tesis edilmiş geçit hakkı da son bulur ve kamulaştırma bedeline dönüşür.